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【转载】父母房产给子女的时候,是送?是卖?还是继承?  

2017-07-10 12:51:03|  分类: 投资理财 |  标签: |举报 |字号 订阅

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父母房产给子女的时候,是送?是卖?还是继承? - 泡泡糖 - ylxtjjldj 的博客

父母房产给子女的时候,是送?是卖?还是继承?!
父母房产给子女的时候,是送?是卖?还是继承? - 泡泡糖 - ylxtjjldj 的博客

    父母房产给子女的时候,是送还是卖,还是继承,这里面有大玄机。要是操作不当,巨额税费来了。

    【案例回顾】

    2013年,老张将北京东三环的一套80平米两居室赠与给儿子小张,作为结婚婚房,并办理了赠与及过户手续。

    2016年1月,小张准备将房子出售再换一套三居室,结果在过户时居然被告知,除必要的契税、营业税等一系列税收外,房子必须征收20%个人所得税,税额高达100万!小张当时就懵圈了:“怎么会这样?二手房个人所得税不应该是1%吗,怎么会是20%?”别说小张,就连房姐刚听到这件事的时候也懵圈了,这到底是怎么一回事呢?

    【疑问】

    为什么小张的损失高达100万?

    房姐带着疑问询问了重庆二手房业内专家,专家这样解释道:因为小张是通过接受赠与的方式获得的房产,如果是自用,不用缴纳个人所得税,但如果出售,根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 财税[2009]78号》第五条的规定:“受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。

    受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”这就意味着小张必须按照超验征收的方式交税。

    【分析】

    小张是怎样损失这100万的?

    因为小张是通过接受赠与的方式获得的房产,而小张出售房产的时候现价为八万多一平,网签合同作价达到550万,减去老张当年买房时花掉的30万,减去小张取得房屋时花去的成本20万,必须按照500万的20%缴纳个人所得税,总计100万,就因为当初老张处理房产的一个失误,小张就这样白白地损失了100万!

    【房姐答疑】

    继承、赠与、买卖这3种方式哪种最划得来?分别需要缴纳多少税款?

    据房姐了解到,目前父母将房产给予子女主要有以下三种方式:继承、赠与以及买卖现在我们就以小张为例计算,这几种方式分别需要缴纳多少税款。

    一、房产继承

    过户费用主要包括:1、公证费:按房价2%交纳;2、房屋产权登记费:80元,在父母去世后,小张继承房产需要缴纳550万*2%+80=110080元。

    二、房产赠与

    过户费用主要包括:1、契税:按房价3%缴纳;2、土地增值税:按房价1%缴纳;3、所得税:按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算);4、房屋产权登记费:80元;5、房屋评估费:按评估额0.5%缴纳;6、公证费:按房价2%交纳。

    父母在世的时候,转让房产给小张,他需要为此缴纳550万*3%+550万*1%+550万*1%+80+550万*0.5%+550万*1%=357580元

    三、房产买卖

    1、契税:90㎡以下首次购房的按1%缴纳;90—140㎡按房价1.5%缴纳;140㎡以上按房价3%缴纳;2、营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.5%缴纳;3、土地增值税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳;4、所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算);5、房屋交易手续费:按房屋建筑面积6元/平方米交纳;6、房屋产权登记费:80.00元;7、房屋评估费:按评估额0.5%缴纳(按正常市场交易交割填报买卖契约,可不需要评估)。

    一般来说,父母持有的房产年限都在5年以上,所以当老张把房产卖给小张需要缴纳的费用为550万*1%+6*80+80=55560元。

    所以,在这3种方式继承、赠与、买卖的情况下,小张需要缴纳的税费分别为110080元、357580元、55560元。

    很明显,当初老张把房子赠予小张的时候缴纳了巨额的过户税费,而当小张需要出售该房产的时候,按照我国现行的法律,把继承或受赠的房产卖掉,必须要按20%的税率来交个人所得税,而且不管持有了几年,都不能减免。

    在房姐看来,高达100万的个人所得税本来是可以避免的,如果老张当初选择把房产卖给小张的话,就算是这个不是小张的唯一住房,最多也就缴纳3%的契税也就是16.5万元,而和100万相比,相差83.5万!

    【房姐建议】

    父母给予房产给子女的时候一定记得要把房子“卖”给子女!这样的方式将房产过户才能最大限度避免在子女出售房产的时候被征收高额的个人所得税,毕竟谁家的钱都不是大风刮来的,合理避税也是一件非常重要的事情哦!

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